Schwarmkompetenz im Immobilienverkauf

Schwarmkompetenz beim Verkauf einer Immobilie kommt immer dann zum Einsatz, wenn ausserordentliche Umstände den Verkauf eines Objektes behindern. Etwa, weil reglementarische Hürden genommen werden müssen, baurechtliche Fragen geklärt oder der Denkmalschutz ein Wort mitreden möchte (diese Auflistung ist nicht abschliessend).

In solchen Fällen greift man auf die vielleicht etwas anders gelagerte Expertise der Kollegen und Kolleginnen zurück, profitiert vom größeren Erfahrungspool der Gemeinschaft oder kann auf nützliche Kontakte des Netzwerkes zurückgreifen, auf die man selber (vorher) keinen Zugriff hatte.

Weniger mit Schwarmkompetenz, sondern mit Wahrscheinlichkeiten hat man es zu tun, wenn die Verkaufsanstrengungen durch Bemühungen der anderen Mitglieder erhöht werden. Hier wird versucht zusätzliche Interessenten aus dem Bestand der Partnerfirmen zu gewinnen, bzw. auf die Liegenschaft auf weiteren Plattformen anzubieten.

Ein Makler ist ein Gewerbetreibender, der als Vermittler zwischen zwei Parteien bei einem Vertragsabschluss tätig wird. Er bringt Angebot und Nachfrage zusammen und sorgt dafür, dass beide Parteien mit dem Ergebnis zufrieden sind.

Vorteile eines Maklers:

• Fachkenntnis: Makler verfügen über Fachkenntnisse in ihrer Branche, die sie den Parteien zur Verfügung stellen.
• Erfahrung: Makler haben Erfahrung mit der Vermittlung von Verträgen und können so einen reibungslosen Ablauf gewährleisten.
• Zeitersparnis: Makler nehmen den Parteien viel Arbeit ab, z. B. die Suche nach Interessenten oder die Organisation von Besichtigungsterminen.
• Diskretion: Makler behandeln alle Informationen vertraulich.

Nachteile eines Maklers:

• Kosten: Makler kosten Geld (→Wieviel darf ein Makler kosten?).

Im Kern übernimmt ein Immobilienmakler die Vermittlung von Immobilien zwischen Käufern und Verkäufern.

Immobilienmakler sind wichtige Ansprechpartner für alle ist, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Durch ihre Expertise und Marktkenntnis unterstützen sie Käufer und Verkäufer dabei, den bestmöglichen Preis zu erzielen und einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten.

Zu den wichtigsten Aufgaben eines Immobilienmaklers gehören:

1. Immobilienbewertung:

• Der Makler erstellt mithilfe verschiedener Verfahren (z.B. Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren) einen marktgerechten Verkaufspreis für die Immobilie.

2. Exposé und Marketing:

• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés mit Fotos, Beschreibung und allen relevanten Informationen.
• Professionelle Vermarktung der Immobilie über verschiedene Kanäle (z.B. Online-Portale, Zeitungsanzeigen, eigene Website).

3. Besichtigungen:

• Organisation und Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Käufern.
• Beantwortung von Fragen und Beratung der Interessenten.

4. Verhandlungen:

• Führen der Kaufverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.
• Wahrung der Interessen beider Parteien.

5. Vertragsabwicklung:

• Unterstützung bei der Erstellung und Prüfung des Kaufvertrags.
• Begleitung zum Notariat bei der Vertragsunterzeichnung.

6. Sonstige Dienstleistungen:

• Beschaffung von wichtigen Unterlagen (z.B. Energieausweis, Baupläne).
• Unterstützung bei der Finanzierung der Immobilie.
• Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Fragen.

Immobilienmakler bieten für Käufer als auch für Verkäufer zahlreiche Vorteile. Durch ihre Expertise, Marktkenntnis und Serviceleistungen können sie den gesamten Prozess des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie effizienter, sicherer und erfolgreicher gestalten.

Für Käufer:

Zeitersparnis und Effizienz:

• Der Makler übernimmt zahlreiche Aufgaben, wie die Suche nach passenden Objekten, Besichtigungen und Verhandlungen.
• Käufer profitieren von der Expertise des Maklers und vermeiden zeitraubende Recherchen und mühsame Verhandlungen.

Marktkenntnis und Expertise:

• Immobilienmakler kennen den Markt genau und wissen, welche Objekte zu welchem Preis angeboten werden.
• Sie können Käufer über potenzielle Probleme oder Fallstricke bei einer Immobilie aufklären.

Breiter Zugang zum Markt:

• Makler haben Zugang zu einem breiten Spektrum an Immobilien, die oft nicht öffentlich angeboten werden.
• Sie können Käufer über Objekte informieren, die ihren Suchkriterien entsprechen, aber nicht auf den gängigen Immobilienportalen zu finden sind.

Verhandlungsgeschick:

• Erfahrene Makler können in Verhandlungen für Käufer den bestmöglichen Preis erzielen.
• Sie vertreten die Interessen der Käufer professionell und sorgen für einen fairen Ablauf der Verhandlungen.

Unterstützung bei der Finanzierung:

• Viele Makler können Käufer bei der Suche nach einer Finanzierung unterstützen und Kontakt zu Finanzierungspartnern herstellen.
• Sie können Käufer über Finanzierungsmöglichkeiten und Konditionen informieren.

Rechtssicherheit:

• Makler kennen die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Kauf einer Immobilie und können Käufer bei der Vertragsgestaltung und -prüfung unterstützen.
• Sie helfen dabei, rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die Sicherheit der Käufer zu gewährleisten.

Für Verkäufer:

Zeitersparnis und Entlastung:

• Der Makler übernimmt die zeitaufwändige Arbeit der Immobilienbewertung, Exposéerstellung, Vermarktung und Besichtigungen.
• Verkäufer sparen Zeit und Nerven und können sich auf andere Dinge konzentrieren.

Breiterer Käuferkreis:

• Durch die Vermarktung durch den Makler wird die Immobilie einem breiteren Publikum präsentiert.
• Die Wahrscheinlichkeit, einen passenden Käufer zu finden, steigt deutlich.

Professionelle Präsentation:

• Makler erstellen hochwertige Exposés und präsentieren die Immobilie professionell auf Fotos und Videos.
• Sie wissen, wie man die Vorzüge einer Immobilie optimal hervorhebt und Interessenten anzieht.

Verhandlungsführung:

• Erfahrene Makler erzielen beim Verkauf einer Immobilie den bestmöglichen Preis.
• Sie verhandeln professionell mit potenziellen Käufern und vertreten die Interessen der Verkäufer optimal.

Rechtssicherheit:

• Makler kennen die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Verkauf einer Immobilie und unterstützen Verkäufer bei der Vertragsgestaltung und -abwicklung.
• Sie helfen dabei, rechtliche Probleme zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf des Verkaufs zu gewährleisten.

Tatsächlich werden viele Handänderungen bei Liegenschaften ohne die Zuhilfenahme einer Immobilienmaklerin oder eines Immobilienmaklers vorgenommen. Meistens handelt es dabei allerdings um Geschäfte unter Handelnden, welche entweder miteinander verwandt oder zumindest gut bekannt sind. Hier spielen die normalen Marktmechanismen eine untergeordnete Rolle.

Wenn es jedoch darum geht, für das Objekt zu einem möglichst guten Preis zu verkaufen, stösst man als Laie rasch an seine Grenzen.

Zum einen, weil der Marktwert dynamisch ist und es gute Marktkenntnisse von Nöten sind, um der Liegenschaft das passende Preisschild zu verpassen. Das ist wichtig, denn ein zu hoher Einstiegspreis führt dazu, dass das Objekt erst lange im Schaufenster steht, bevor man mit Preisreduktionen versucht, es doch noch an den Mann oder die Frau zu bekommen. Das verleiht der Liegenschaft den kostspieligen Makel eines Ladenhüters. Umgekehrt steht bei einem zu tiefen Einstiegspreis der Verlust von Anfang an fest.

Andererseits muss man auch in der Lage sein, einen geforderten Preis zu halten. Dabei geht es nicht nur darum, dem Druck der Käuferschaft auf Preisnachlass zu widerstehen. Genauso häufig geht es darum, dass man Widerstände auf Seiten der Käufer überwinden muss. Solche Widerstände können sachlicher oder emotionaler Natur sein. So oder so braucht man als Verhandlungsführer hier sowohl Fach- und Sachkenntnisse als auch Erfahrung im Umgang mit potenziellen Käufern, um diese zu überwinden, ohne dafür mit Rabatten locken zu müssen.

Das Internet bietet inzwischen eine Reihe von Möglichkeiten, eine Liegenschaft mit Hilfe eines virtuellen Immobilienmaklers zum scheinbar günstigen Festpreis verkaufen zu können.

Die Frage, weshalb es sich trotzdem lohnt, einen erfahrenen Immobilienmakler einzuschalten, ist deshalb durchaus verständlich. Die Antwort darauf lautet:

• Weil sich ein guter Immobilienmakler rechnet (→ siehe auch: Was kostet ein Makler)
• Weil der Verkauf einer Immobilie mit viel Aufwand und Ärger verbunden ist, den Ihnen eine Immobilienmaklerin oder ein Makler abnimmt.
• Weil sich der Verkaufserfolg mit einer Maklerin oder einem Makler meist schneller einstellt.

Die wichtigsten Gründe, einen Immobilienmakler für den Verkauf Ihrer Liegenschaft zu beauftragen:

1. Marktkenntnis und Erfahrung:

• Makler kennen den lokalen Immobilienmarkt und die aktuellen Preise.
• Sie können den Wert Ihrer Liegenschaft realistisch einschätzen.
• Sie wissen, welche Zielgruppe für Ihre Liegenschaft in Frage kommt.

2. Professionelle Vermarktung:

• Makler erstellen ansprechende Exposés und Fotos Ihrer Liegenschaft.
• Sie schalten effektive Werbemaßnahmen in Online- und Offline-Medien.
• Sie führen Besichtigungstermine durch und präsentieren Ihre Liegenschaft professionell.

3. Preisverhandlung:

• Makler kennen die Verhandlungsstrategien und können den bestmöglichen Preis für Ihre Liegenschaft erzielen.
• Sie schützen Sie vor unrealistischen Preisvorstellungen und unseriösen Käufern.

4. Rechtssicherheit:

• Makler kennen die gesetzlichen Rahmenbedingungen beim Verkauf von Immobilien.
• Sie erstellen rechtssichere Kaufverträge.
• Sie schützen Sie vor Fehlern und Betrug.

5. Zeitersparnis und Entlastung:

• Makler übernehmen alle Aufgaben rund um den Verkauf Ihrer Liegenschaft.
• Sie sparen Zeit, Arbeit und Nerven.
• Sie können sich auf Ihre anderen Aufgaben konzentrieren.

6. Diskretion:

• Makler behandeln alle Informationen vertraulich.
• Sie schützen Ihre Privatsphäre.

Die Provision eines Immobilienmaklers in der Region Basel ist nicht einheitlich geregelt und kann je nach Makler und Art der Immobilie variieren. Die Spanne der Provision bewegt sich in der Regel zwischen 2-3% des Verkaufspreises. 

Allerdings kann es auch in seltenen Einzelfällen, in denen der absehbare Aufwand – etwa wegen rechtlichen Abklärungen und ähnlichen Dingen – in keinen normalen Verhältnis zum Standardhonorar steht, zu höheren Sätzen kommen. Dies ist aber der Ausnahmefall.

Dies ist eine berechtigte Frage. Leider liefert sie nicht die richtige Antwort, wenn Sie sich fragen, ob es sich lohnt eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Liegenschaft zu beauftragen.

Wenn Sie sich überlegen, ob es sich lohnt, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, sollten Sie sich das Ganze wie ein Geschäft vorstellen: Wenn Sie mit einem Makler am Ende mehr auf Ihrem Konto haben, also ohne, dann lohnt es sich. Wenn nicht, könnten Sie sich diese Ausgaben vermutlich sparen – sofern Sie sich nicht vom Aufwand, der mit dem Verkauf verbunden ist, freikaufen mögen.

Sogenannte DIY-Services (Do it yourself) bieten Ihnen als Verkäufer oder Verkäuferin die Möglichkeit, ein Objekt auf dem Markt zu bringen und es in gepflegter Form sichtbar zu machen. Dafür verlangen die Dienste einen Preis, der deutlich tiefer ist, als das Honorar eines Immobilienmaklers.

Der Mehrwert dieser Dienstleistung endet hier. Unter dem Strich steht deshalb vereinfacht

Verkaufserlös

– Spesen
– DIY-Service
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Nettoerlös

Ein guter Immobilienmakler wird versuchen, Ihr Objekt vor dem Verkauf ins richtige Licht zu rücken. Je nach Liegenschaft kann dies mit kleineren Investitionen verbunden sein, weil gewisse Mängel höchst abschreckend auf Käufer wirken. Dabei muss aber darauf geachtet werden, dass diese Investitionen tiefer ausfallen, als ein allfälliger Mehrertrag einbringt.

Danach wird er versuchen den bestmöglichen Preis zu realisieren. Auch deshalb, weil er normalerweise direkt an diesem Mehrertrag partizipiert. Je nach Nachfrage am Markt, kann dies dazu führen, dass er oder sie bei den Verhandlungen erkennt, dass ein höherer Preis als der Einstiegspreis möglich ist.

Ein rascher und lukrativer Verkauf ist nur möglich, wenn der Immobilienmakler in der Lage ist, die Interessenten bei der Stange zu halten und ggf. auftretende Schwierigkeiten beim Kauf und der Finanzierung zu beseitigen. Dafür braucht es neben den notwendigen Fachkenntnissen auch eine Menge Erfahrung. Gute Beziehungen und ein funktionierendes Netzwerk sollen zuweilen auch hilfreich sein.

Wenn der Immobilienmakler seine Arbeit gut macht, stehen den Kosten auch Mehreinnahmen gegenüber

Verkaufserlös (ohne Immobilienmakler)
+ Mehrerlös
– Spesen
– Maklergebühr

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Nettoerlös

Gute Immobilienmakler kosten Sie unter dem Strich deshalb unter Umständen gar nichts, ja werfen sogar einen satten Gewinn ab. Sie verkaufen Ihr Objekt dabei zudem rascher und befreien Sie weitgehen von all den unangenehmen Dingen, welche mit dem Verkaufsprozess sonst noch im Zusammenhang stehen.

Natürlich gibt es auch weniger gute Immobilienmakler. Konkret solche, welche sich über die Masse an Objekten refinanzieren und deren Zeitbudget (welches sich aus ihrem Honorar ergibt) nicht ausreicht, sich intensiv mit Ihrem Objekt zu beschäftigen. In diesen Fällen dürfte es aus Kostengründen tatsächlich sinnvoll sein, sich eines DIY-Services zu bedienen.

Aktuell sind die Mitglieder der IG Immobilienverkauf schwergewichtig in der Nordwestschweiz, also in den Kantonen Basel-Stadt, Basellandschaft, Aargau (Fricktal), Solothurn aktiv. Aber auch jenseits des Juras sind wir – etwa im Oberaargau – mit einer unserer Mitgliedern gut vertreten.

Bei Bedarf ist eine professionelle Vermarktung von Objekten auch in der übrigen Schweiz möglich.

Die IG Immobilienverkauf ist ein informeller Zusammenschluss von unabhängig operierenden Familienunternehmen. Diese sind zwar grundsätzlich im gleichen Markt tätig, bearbeiten ihn jedoch auf unterschiedliche Weise. Das gibt Ihnen als Kundin oder Kunde die Möglichkeit, den Anbieter auszuwählen, der am besten zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passt.

Egal, für welches Mitglied Sie sich letztlich entscheiden: Sie profitieren stets vom Mehrwert, der durch die Schwarmkompetenz des Netzwerks entsteht. Gleichzeitig können Sie darauf vertrauen, dass Ihre Partnerfirma in ihrer Arbeit die hohen Qualitätsstandards der Organisation einhält.

Für welches der Mitgliedsunternehmen sollten Sie sich also entscheiden? Natürlich für das, das am besten zu Ihnen und Ihren Anforderungen passt. Weitere Informationen zu den Dienstleistungen, den jeweiligen Kernkompetenzen und den Profilen der Handelnden finden Sie auf den Webseiten der Firmen. Ein Klick auf das jeweilige Logo führt Sie direkt zur Homepage unserer Mitglieder.

Für Menschen ohne Schweizer Staatsbürgerschaft ist der Erwerb oder der Verkauf von Immobilien in der Schweiz nicht ganz einfach zu durchschauen. Zum einen, weil der Handel anders abläuft und zum anderen, weil gesetzliche Einschränkungen für Ausländer gelten.

Erschwerend kommt hinzu, dass sprachliche Barrieren die Kommunikation mit Vertragsparteien, Ämtern, Banken und Versicherungen erschweren.

Umso wichtiger ist deshalb die Zusammenarbeit mit fähigen Maklerinnen und Maklern, welche sowohl die Verkäufer als auch die Käuferschaft sicher durch die Prozesse führen.

Die Mitglieder der IG Immobilienverkauf verfügen über eine grosse Expertise im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien durch ausländische Käufer. Dank ihrem Netzwerk sind sie zudem in der Lage, bei komplexeren Problemstellungen sichere und einfache Lösungen zu finden.

Für ausländische Interessenten von Schweizer Immobilien biegen wir deshalb ein eigenes FAQ.