The Foreigner's Guide to Owning Property in Switzerland

Die Lex Koller ist ein schweizerisches Bundesgesetz, das den Immobilienerwerb durch Personen aus dem Ausland (also ohne festen Wohnsitz in der Schweiz) regelt. Die wichtigsten Bestimmungen lauten:

• Genehmigungspflicht: Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung müssen eine Genehmigung des Bundesamts für Justiz einholen.
• Ferienimmobilien: Diese dürfen in der Regel nur für persönliche Erholungszwecke genutzt werden.
• Zweitwohnsitze: In vielen Kantonen ist der Erwerb von Zweitwohnsitzen auf ausgewiesene Tourismusgemeinden beschränkt.

Kantonale Unterschiede in der Umsetzung

Die Anwendung der Lex Koller variiert stark zwischen den Kantonen:

• Beschränkungen: Einige Kantone legen Obergrenzen für Kaufsummen oder die Anzahl der an Ausländer verkäuflichen Objekte fest.
• Bewilligungsverfahren: Auch die Verfahren und Kriterien für Genehmigungen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

Zuständigkeiten und Kriterien

Die kantonalen Migrationsbehörden sind für die Bewilligung des Immobilienerwerbs durch Ausländer zuständig. Positive Kriterien bei der Beurteilung eines Antrags können beispielsweise eine langjährige, unbefristete Anstellung oder eine selbstständige Tätigkeit in der Schweiz sein.

Ein Bewilligungsverfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen.

The Lex Koller is a Swiss federal law that regulates the acquisition of real estate by foreign nationals (i.e., individuals without permanent residence in Switzerland). The key provisions are as follows:

• Authorisation requirement: Foreign nationals without a permanent residence permit must obtain approval from the Federal Office of Justice.
• Holiday properties: These may generally only be used for personal recreational purposes.
• Secondary residences: In many cantons, the purchase of secondary residences is restricted to designated tourist areas.

Cantonal differences in implementation

The application of the Lex Koller varies significantly across cantons:

• Restrictions: Some cantons impose limits on purchase prices or the number of properties that can be sold to foreign nationals.
• Authorisation procedures: The processes and criteria for obtaining authorisation also differ from canton to canton.

Responsibilities and criteria

The cantonal migration authorities are responsible for approving the acquisition of real estate by foreign nationals. Favorable factors when assessing an application include long-term, permanent employment or self-employment in Switzerland.

The authorisation process can take several months to complete.

Der Erwerb von Immobilien in der Schweiz ist durch gesetzliche Regelungen, insbesondere die Lex Koller, stark eingeschränkt. Nur Personen, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, dürfen in der Schweiz Immobilien kaufen. Sind diese Bedingungen erfüllt, gibt es keine weiteren Einschränkungen, und Ausländer dürfen sowohl Erst- als auch Zweitwohnsitze sowie Ferienwohnungen erwerben.

Voraussetzungen für den Immobilienerwerb

EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz

• Dürfen Erst- und Zweitwohnsitze sowie Ferienwohnungen ohne Einschränkungen erwerben.

Nicht-EU/EFTA-Bürger mit Niederlassungsbewilligung C

• Haben die gleichen Rechte wie Schweizer Staatsbürger beim Kauf von Immobilien.

Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz

• Unterliegen der Lex Koller und benötigen eine Genehmigung für den Immobilienerwerb.
• Der Kauf von Ferienwohnungen ist möglich, jedoch mit folgenden Auflagen verbunden:
  • Die Wohnung muss in einem vom Kanton als Fremdenverkehrsort ausgewiesenen Gebiet liegen.
  • Die Nettowohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten.
  • Die Nutzung ist auf Ferienzwecke beschränkt.
  • Es gibt jährliche Kontingente für den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer (insgesamt 1.500 pro Jahr).
  • Der Erwerb von Immobilien als reine Kapitalanlage ist untersagt.

Kantonale Unterschiede

Die Auslegung der Lex Koller variiert stark von Kanton zu Kanton. Beispielsweise ist der Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer in den Kantonen Genf und Zürich grundsätzlich verboten.

The purchase of property in Switzerland is strictly regulated by law, particularly under the Lex Koller. Only individuals who meet specific criteria are permitted to acquire property in Switzerland. Once these conditions are fulfilled, there are no additional restrictions, allowing foreigners to purchase primary residences, secondary residences, and holiday homes.

Requirements for Property Purchase

EU/EFTA Citizens Resident in Switzerland

• May purchase primary residences, secondary residences, and holiday homes without restrictions.

Non-EU/EFTA Citizens with a C Residence Permit

• Enjoy the same rights as Swiss citizens when purchasing property.

Foreigners Without Residence in Switzerland

• Are subject to the Lex Koller and require authorisation to purchase property.
• The acquisition of holiday homes is permitted but subject to the following conditions:
  • The property must be in an area designated by the canton as a tourist resort.
  • The net living space must not exceed 200 m².
  • The property may only be used for holiday purposes.
  • Annual quotas limit the number of holiday homes sold to foreigners (a total of 1,500 per year).
  • Purchasing property solely as an investment is prohibited.

Cantonal Differences

The application and interpretation of the Lex Koller vary significantly across cantons. For example, the sale of holiday homes to foreigners is entirely prohibited in the cantons of Geneva and Zurich.

Die Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien in der Schweiz zu erwerben, hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Staatsangehörigkeit, dem Aufenthaltsstatus und der Art der Immobilie.

Ausländer können in der Schweiz unter bestimmten Voraussetzungen verschiedene Arten von Immobilien erwerben:

Für EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung:

• Hauptwohnsitz: EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz dürfen Immobilien als Hauptwohnsitz kaufen.
• Gewerbliche Immobilien: Der Erwerb von Immobilien zu betrieblichen Zwecken ist ebenfalls gestattet.
• Mietobjekte: Der Kauf von Immobilien zur Vermietung ist ebenfalls erlaubt.

Für Nicht-EU/EFTA-Bürger mit Niederlassungsbewilligung C:

• Ähnliche Rechte wie Schweizer Bürger: Personen mit Niederlassungsbewilligung C unterliegen beim Immobilienerwerb kaum Einschränkungen.
• Selbstgenutzte und vermietete Objekte: Sie können sowohl Wohnungen oder Häuser zum Eigenbedarf als auch zur Vermietung erwerben.
• Gewerbliche Immobilien: Auch der Erwerb von Objekten für gewerbliche Nutzung ist möglich.

Für Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung:

• Ferienwohnungen: In bestimmten Tourismusregionen können Ausländer mit einer speziellen Bewilligung (Ausländerbewilligung) Ferienwohnungen erwerben.
• Gewerbeimmobilien: Der Kauf von Gewerbeimmobilien ist in der Regel auch für Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung möglich, sofern die Liegenschaft dem Betrieb eines eigenen Geschäfts dient. Dies unterliegt jedoch der Bewilligungspflicht.

Die genauen Bestimmungen können je nach Kanton variieren. In vielen Fällen ist eine Bewilligung nach der sogenannten Lex Koller erforderlich. Zudem müssen Ausländer, die sich auf ihren Schweizer Wohnsitz berufen, nachweisen, dass ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt in der Schweiz liegt.

The possibilities for foreigners to buy property in Switzerland depend on various factors, particularly nationality, residence status, and the type of property.

Foreigners can purchase different types of property in Switzerland under certain conditions:

For EU/EFTA citizens with a residence permit:

• Main residence: EU/EFTA citizens with a residence permit and actual residence in Switzerland may purchase property as their main residence.
• Commercial property: The purchase of property for business purposes is also permitted.
• Rental properties: The purchase of property for rental purposes is allowed as well.

For non-EU/EFTA citizens with a C residence permit:

• Similar rights to Swiss citizens: People with a C permanent residence permit face minimal restrictions when purchasing property.
• Owner-occupied and rental properties: You can purchase apartments or houses for your own use as well as for rental purposes.
• Commercial properties: Purchasing properties for commercial use is also possible.

For foreigners without a permanent residence permit:

• Holiday homes: In certain tourist regions, foreigners with a special permit (foreigner’s permit) can buy holiday homes.
• Commercial property: The purchase of commercial property is generally allowed for foreigners without a permanent residence permit.

The specific regulations may vary by canton. In many cases, a permit is required under the so-called Lex Koller. Additionally, foreigners claiming Swiss residency must provide proof that their primary center of life is in Switzerland.

Der Kaufprozess beginnt mit der Auswahl einer Immobilie, gefolgt von der Unterzeichnung eines Kaufvertrags und der notariellen Beglaubigung. / The buying process starts with selecting a property, followed by signing a purchase agreement and notarization.

Sie benötigen einen gültigen Reisepass, einen Wohnsitznachweis und finanzielle Nachweise. / You will need a valid passport, proof of residence, and financial statements.

Ja, es gibt bestimmte Beschränkungen, die je nach Kanton variieren können. / Yes, there are certain restrictions that may vary by canton.

Nebenkosten können Notargebühren, Grundbuchgebühren und Steuern umfassen. / Additional costs may include notary fees, land registry fees, and taxes.

Ja, viele Banken bieten Hypotheken für ausländische Käufer an, abhängig von Ihrer finanziellen Situation. / Yes, many banks offer mortgages to foreign buyers, depending on your financial situation.

In der Region Basel liegt die Maklerprovision für Immobilien in der Regel zwischen 2 % und 3 % des Verkaufspreises. Die genaue Höhe kann jedoch variieren und ist verhandelbar. Einige spezifische Aspekte für die Region Basel sind:

• Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’000’000 beträgt die übliche Provision zwischen CHF 20’000 und CHF 30’000.
• Der durchschnittliche Provisionssatz in Basel liegt bei rund 2,5 %.
• Einige Makler in der Region bieten Provisionsmodelle ab 1 % des Verkaufspreises an.
• Für eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Basel-Landschaft mit einem Verkaufspreis von CHF 600’000 liegt die durchschnittliche Provision bei ca. CHF 16’500 (entspricht 2,83 %).

Neben der klassischen prozentualen Vergütung existieren auch Pauschalpreisangebote, die unabhängig vom Verkaufspreis angesetzt werden.

Der Wunsch, die Maklerkosten möglichst gering zu halten, ist verständlich. Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass Immobilienmakler wirtschaftlich abwägen müssen, welchen Aufwand sie für ein Objekt rechtfertigen können.

Je geringer der finanzielle Spielraum für den Makler, desto mehr ist er gezwungen, die Immobilie rasch zu verkaufen, um die Rentabilität seines Auftrags zu gewährleisten. In der Praxis bedeutet dies häufig, dass der Makler verstärkt über den Preis verkauft – ein schnellerer Verkaufsprozess, der jedoch zulasten des erzielten Verkaufserlöses gehen kann.

In the Basel region, real estate agent commissions typically range between 2% and 3% of the sale price, though the exact rate can vary and is subject to negotiation. Some key insights specific to this region include:

• For a sale price of CHF 1,000,000, the standard commission is usually between CHF 20,000 and CHF 30,000.
• The average commission rate in Basel is around 2.5%.
• Some agents in the region offer commission models starting at 1% of the sale price.
• For a three-room condominium in Basel-Landschaft with a sale price of CHF 600,000, the average commission is approximately CHF 16,500 (2.83%).

In addition to percentage-based fees, some agents also offer flat-rate pricing, which remains fixed regardless of the sale price.

While the desire to minimize agent fees is understandable, it is crucial to consider that real estate agents must assess the economic feasibility of their efforts for each property.

The lower the financial margin for the agent, the greater the pressure to sell the property quickly to ensure the assignment remains profitable. In practice, this often means that the agent will focus on achieving a fast sale—typically by adjusting the price accordingly. While this expedites the process, it may ultimately result in a lower selling price.

Beim Erwerb einer Immobilie in der Region Basel entstehen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten, die je nach Kanton unterschiedlich ausfallen können. Zu den wichtigsten zählen:

• Notariatsgebühren: Diese decken die Beurkundung des Kaufvertrags ab und variieren je nach Kanton und Kaufpreis.
• Grundsteuern: Je nach Standort fällt eine Grunderwerbsteuer oder eine Handänderungssteuer an, die kantonal unterschiedlich geregelt ist.

Es empfiehlt sich, diese Kosten bereits frühzeitig in die Finanzplanung einzubeziehen, da sie einen erheblichen Einfluss auf das Gesamtbudget haben können.

In addition to the purchase price, acquiring a property in the Basel region incurs additional costs, which may vary depending on the canton. The most significant include:

• Notary fees: These cover the notarization of the purchase contract and depend on the canton and property price.
• Property taxes: Depending on the location, a real estate transfer tax or transaction tax may apply, which is regulated differently in each canton.

It is advisable to factor these costs into your financial planning early on, as they can have a substantial impact on the overall budget

Die Notariatsgebühren für den Erwerb einer Immobilie variieren je nach Kanton und Kaufpreis. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Kostenstrukturen in der Region. Bitte beachten Sie, dass die tatsächliche Höhe der Kosten im Einzelfall davon abweichen kann!

Kanton Basel-Stadt

In Basel-Stadt betragen die Notariatsgebühren in der Regel 0,25 % des Kaufpreises für die ersten CHF 2 Millionen, mit einem Mindestbetrag von CHF 500. Für höhere Kaufpreise gelten folgende Staffelungen:

• 0,2 % für den Betrag zwischen CHF 2 und 5 Millionen
• 0,1 % für den Betrag über CHF 5 Millionen

Beispielrechnungen:

• Kaufpreis CHF 1’000’000 → CHF 2’500 (0,25 %)
• Kaufpreis CHF 6’000’000 → CHF 12’000
  • CHF 5’000 für die ersten CHF 2 Millionen (0,25 %)
  • CHF 6’000 für die nächsten CHF 3 Millionen (0,2 %)
  • CHF 1’000 für die letzte Million (0,1 %)

Die maximale Notariatsgebühr ist auf CHF 50’000 begrenzt. Zusätzlich fallen Grundbucheintragungsgebühren an, die je nach Kaufpreis und Immobilienart variieren.

Kanton Basel-Landschaft

Die Notariatskosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Beurkundungsgebühren: CHF 1’800 für einen Kaufpreis von CHF 1’000’000
• Grundbuchgebühren: Variieren je nach Immobilie
• Prozentsatz vom Kaufpreis: 0,1 % bis 0,3 %, abhängig von der Transaktionskomplexität

Beispiel:
Für ein durchschnittliches Haus im Kanton Basel-Landschaft mit einem Quadratmeterpreis von CHF 7’862 liegen die Notariatsgebühren zwischen CHF 786 und CHF 2’359.

Kanton Solothurn

Die Notariatsgebühren bestehen aus mehreren Komponenten:

• Beurkundungsgebühren: ca. CHF 1’500 bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000
• Grundbuchgebühren: ca. CHF 1’000 für eine Immobilie mit CHF 1’000’000 Kaufpreis
• Handänderungssteuer: 2,2 % des Kaufpreises für nicht-selbstbewohntes Wohneigentum

Insgesamt belaufen sich die Notariats- und Grundbuchkosten (ohne Handänderungssteuer) auf ca. CHF 2’500 zuzüglich Mehrwertsteuer.

Kanton Aargau

Die Beurkundungsgebühren (MwSt.-pflichtig) betragen:

• 4 ‰ des Kaufpreises, mindestens CHF 300
• 2 ‰ für den Betrag zwischen CHF 600’001 und CHF 3’000’000
• 1 ‰ für Beträge über CHF 3’000’000
• Maximalbetrag: CHF 20’000

Die Grundbuchgebühren (MwSt.-frei) betragen 4 ‰ des Kaufpreises.

Beispiel für CHF 1’000’000 Kaufpreis:

• Beurkundungsgebühren: CHF 3’200
• Grundbuchgebühren: CHF 4’000
• Zwischensumme: CHF 7’200
• MwSt. auf Beurkundungsgebühren: CHF 256
• Gesamtkosten: CHF 7’456

Kanton Bern

Die Notariatskosten betragen in der Regel 0,3 % bis 0,5 % des Kaufpreises. Für ein typisches Eigenheim rechnet man mit etwa 0,5 %.

Beispiel für CHF 1’000’000 Kaufpreis:

• Notariatsgebühren: ca. CHF 3’745
• Mehrwertsteuer auf Notariatsgebühren: ca. CHF 303

Notary fees vary depending on the canton and purchase price. Below is an overview of the key cost structures in the region. Exact costs may vary depending on individual circumstances.

Canton of Basel-Stadt

In Basel-Stadt, notary fees are typically 0.25% of the purchase price for the first CHF 2 million, with a minimum fee of CHF 500. Higher amounts follow a tiered structure:

• 0.2% for amounts between CHF 2 million and CHF 5 million
• 0.1% for amounts above CHF 5 million

Example calculations:

• Purchase price CHF 1,000,000 → CHF 2,500 (0.25%)
• Purchase price CHF 6,000,000 → CHF 12,000
  • CHF 5,000 for the first CHF 2 million (0.25%)
  • CHF 6,000 for the next CHF 3 million (0.2%)
  • CHF 1,000 for the last CHF 1 million (0.1%)

The maximum notary fee is capped at CHF 50,000. Additional land registry fees apply depending on the property and purchase price.

Canton of Basel-Landschaft

The notary costs include:

• Certification fees: CHF 1,800 for a purchase price of CHF 1,000,000
• Land registry fees: Vary depending on the property
• Percentage of purchase price: 0.1% to 0.3%, depending on transaction complexity

Example:
For an average house in Basel-Landschaft with a price of CHF 7,862 per square meter, notary fees range from CHF 786 to CHF 2,359.

Canton of Solothurn

Notary fees consist of:

• Certification fees: approx. CHF 1,500 for a property valued at CHF 1,000,000
• Land registry fees: approx. CHF 1,000 for a property valued at CHF 1,000,000
• Property transfer tax: 2.2% of the purchase price for non-owner-occupied properties

In total, notary and land registry fees (excluding transfer tax) amount to approximately CHF 2,500, plus VAT.

Canton of Aargau

Notary fees (subject to VAT):

• 4‰ of the purchase price, minimum CHF 300
• 2‰ for amounts between CHF 600,001 and CHF 3,000,000
• 1‰ for amounts over CHF 3,000,000
• Maximum fee: CHF 20,000

Land registry fees (VAT-exempt): 4‰ of the purchase price.

Example for a CHF 1,000,000 purchase price:

• Certification fees: CHF 3,200
• Land registry fees: CHF 4,000
• Subtotal: CHF 7,200
• VAT on certification fees: CHF 256
• Total: CHF 7,456

Canton of Bern

Notary fees are typically 0.3% to 0.5% of the purchase price. For a standard home, expect about 0.5%.

Example for a CHF 1,000,000 purchase price:

• Notary fees: approx. CHF 3,745
• VAT on notary fees: approx. CHF 303

Handänderungssteuern in der Nordwestschweiz

Beim Kauf einer Immobilie in der Nordwestschweiz fällt eine Handänderungssteuer an, die je nach Kanton variiert. Nachfolgend eine Übersicht der geltenden Steuersätze:

• Basel-Stadt: 3% des Kaufpreises
• Basel-Landschaft: 2% des Kaufpreises
• Solothurn: 1,8% des Kaufpreises
• Aargau: 1,5% des Kaufpreises
• Bern: 1,8% des Kaufpreises
• Jura: 2% des Kaufpreises

Diese Steuer sollte bei der Finanzplanung für den Immobilienerwerb berücksichtigt werden, da sie einen wesentlichen Teil der Kaufnebenkosten ausmacht.

Real Estate Transfer Taxes in Northwestern Switzerland

When purchasing a property in Northwestern Switzerland, a real estate transfer tax applies, which varies by canton. Below is an overview of the applicable tax rates:

• Basel-Stadt: 3% of the purchase price
• Basel-Landschaft: 2% of the purchase price
• Solothurn: 1.8% of the purchase price
• Aargau: 1.5% of the purchase price
• Bern: 1.8% of the purchase price
• Jura: 2% of the purchase price

This tax should be factored into financial planning, as it represents a significant portion of the additional costs associated with purchasing a property.

Die Zeitspanne bis zur rechtskräftigen Eintragung eines Immobilienkaufs im Grundbuch hängt vom jeweiligen Kanton ab:

• Basel-Stadt: 4–8 Wochen
• Basel-Landschaft: Keine spezifischen Daten verfügbar, erfahrungsgemäß 6–8 Wochen
• Aargau: Keine genauen Angaben, allgemein mehrere Wochen bis mehrere Monate

Generell beträgt die Eintragungsdauer in der Schweiz etwa 6–8 Wochen, kann aber in Einzelfällen mehrere Monate dauern, insbesondere bei hoher Auslastung des zuständigen Grundbuchamtes.

Der Prozess umfasst mehrere Schritte:

1. Tagebucheintragung (Vorprüfung der Dokumente)
2. Rechtliche Prüfung
3. Provisorische Eintragung
4. Endgültige Bestätigung

Die tatsächliche Dauer hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen und die aktuelle Arbeitsbelastung des Grundbuchamtes.

The time required for the official registration of a property purchase in the land registry varies by canton:

• Basel-Stadt: 4–8 weeks
• Basel-Landschaft: No specific data available, but typically 6–8 weeks
• Aargau: No exact timeframe, but generally several weeks to a few months

In Switzerland, the registration process usually takes around 6–8 weeks, but in some cases, it can extend to several months, depending on the workload of the responsible land registry office.

The process involves several steps:

1. Preliminary registration (initial document review)
2. Legal examination
3. Provisional registration
4. Final confirmation

The actual duration depends on various factors, including the completeness of the submitted documents and the current workload of the land registry office.

Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Inbesitznahme einer Immobilie in der Schweiz nicht sofort, sondern erst nach Abschluss mehrerer Schritte:

1. Notarielle Beurkundung

   • Die Vertragsunterzeichnung beim Notar.

2. Grundbucheintrag

   • Der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen, was in der Regel 6–8 Wochen, in Einzelfällen aber auch mehrere Monate dauern kann.

3. Übergang von Nutzen und Schaden

   • Der Zeitpunkt, zu dem der Käufer die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie übernimmt, wird vertraglich festgelegt und fällt häufig mit der Schlüsselübergabe zusammen.

4. Schlüsselübergabe

   • Der praktische Moment der Inbesitznahme der Immobilie.

Es ist entscheidend, dass der Übergang von Nutzen und Schaden vertraglich geregelt ist. Falls keine spezielle Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt dieser Übergang standardmäßig mit der Vertragsunterzeichnung.

In den meisten Fällen kann der Käufer die Immobilie erst einige Wochen nach der notariellen Beurkundung in Besitz nehmen. Der genaue Zeitpunkt hängt von der Grundbucheintragung und den individuellen Vertragskonditionen ab.

In Switzerland, the possession of a newly purchased property does not take place immediately after signing the contract at the notary. Instead, it follows a structured process:

1. Notarial Certification

   • The official signing of the contract at the notary’s office.

2. Land Registry Entry

   • The ownership transfer is recorded in the land registry, which typically takes 6–8 weeks, but in some cases, it can take several months.

3. Transfer of Benefits and Risks

   • This determines when the buyer assumes financial responsibility for the property. It is contractually agreed and often coincides with the handover of keys.

4. Handover of Keys

   • The practical moment when the buyer takes possession of the property.

It is essential that the transfer of benefits and risks is explicitly defined in the contract. If no specific agreement is made, the transfer automatically occurs at the time of contract signing.

In most cases, buyers can take possession of the property several weeks after the notarial certification, depending on the land registry process and contractual terms.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar sind noch mehrere wesentliche Schritte erforderlich, um den Immobilienkauf in der Schweiz vollständig abzuschließen:

1. Grundbucheintrag

   • Der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen.
   • Dieser Prozess dauert in der Regel 6–8 Wochen, kann aber in Einzelfällen länger dauern.
   • Die Eintragung erfolgt rückwirkend zum Datum des Eingangs der Anmeldung.

2. Übergang von Nutzen und Gefahr

   • Bestimmt den Zeitpunkt, ab dem der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist.
   • Oft fällt dieser mit der Schlüsselübergabe zusammen, kann aber vertraglich auch anders geregelt sein.

3. Schlüsselübergabe

   • Die praktische Inbesitznahme der Immobilie.
   • In der Regel wird ein Übergabeprotokoll erstellt.
   • Es empfiehlt sich, die Übergabe tagsüber durchzuführen und alle Räume sowie technischen Einrichtungen sorgfältig zu prüfen.

4. Zählerstandsablesung

   • Die Zählerstände für Wasser, Strom und Heizung sollten dokumentiert werden.

5. Schlüsselverwaltung

   • Alle Schlüssel für Haustüren, Briefkästen, Garagen, Innentüren, Fenster, Balkone und Müllcontainer sollten übergeben und protokolliert werden.

6. Meldung an Versorgungsunternehmen und Behörden

   • Der Eigentümerwechsel muss den zuständigen Stellen (Strom-, Wasser-, Gasversorger, Gemeinde) mitgeteilt werden.

Wichtiger Hinweis:
Der Besitzübergang und die rechtliche Eigentumsübertragung erfolgen nicht zwangsläufig gleichzeitig. Maßgeblich sind die Vereinbarungen im Kaufvertrag. Rechtlich als Eigentümer gilt der Käufer erst mit der erfolgreichen Anmeldung im Grundbuch.

After signing the purchase contract at the notary, several key steps must be completed before the property transfer is finalized in Switzerland:

1. Land Registry Entry

   • The ownership transfer is officially recorded in the land registry.
   • This process typically takes 6–8 weeks, but in some cases, it may take longer.
   • The registration is retroactive to the date the application was submitted.

2. Transfer of Benefits and Risks

   • Determines when the buyer assumes financial responsibility for the property.
   • Often coincides with the handover of keys, but contractual variations may apply.

3. Handover of Keys

   • The practical moment when the buyer takes possession of the property.
   • A handover protocol is usually created.
   • It is advisable to conduct the handover during daylight hours and inspect all rooms and technical installations carefully.

4. Meter Reading

   • Water, electricity, and heating meter readings should be documented.

5. Key Management

   • All keys for entrance doors, mailboxes, garages, interior doors, windows, balconies, and waste containers should be handed over and recorded.

6. Notification to Utility Providers and Authorities

   • The ownership transfer must be reported to the relevant service providers (electricity, water, gas) and municipal authorities.

Important Note:
The physical transfer of possession and the legal transfer of ownership may not occur simultaneously. The conditions set out in the purchase contract are decisive. However, the buyer is only legally recognized as the owner once the land registry entry is completed.

In der Schweiz wird die Maklerprovision üblicherweise erst nach erfolgreichem Abschluss des Immobilienverkaufs fällig. Konkret bedeutet dies:

• Fälligkeitszeitpunkt: Die Provision wird erst nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig.
• Rechtsgültigkeit des Kaufvertrags: Der Anspruch auf die Provision entsteht, sobald der Kaufvertrag rechtlich verbindlich abgeschlossen ist.
• Vertragliche Regelungen: Die genauen Zahlungsbedingungen werden individuell im Maklervertrag festgelegt.
• Keine Vorauszahlungen: Üblicherweise sind vorherige Zahlungen oder Anzahlungen an den Makler unüblich.
• Vertragliche Sonderregelungen: Ein abweichender Fälligkeitszeitpunkt kann schriftlich im Maklervertrag vereinbart werden.

Wichtiger Hinweis:
Die Maklerprovision wird nur bei erfolgreichem Verkauf der Immobilie fällig. Falls kein Kaufvertrag zustande kommt, entfällt in der Regel auch der Anspruch auf die Provision – es sei denn, der Maklervertrag sieht eine abweichende Regelung vor.

In Switzerland, the real estate agent’s commission is typically only due after the successful completion of the property sale. Specifically, this means:

• Payment Timing: The commission becomes due after the official notarization of the purchase contract.
• Legal Contract Finalization: The broker’s entitlement to the commission arises once the contract is legally binding.
• Contractual Agreements: The specific payment terms are outlined in the broker agreement.
• No Advance Payments: Prepayments or deposits to the broker are uncommon.
• Custom Agreements: A different payment schedule can be arranged if contractually agreed upon in writing.

Important Note:
The broker’s commission is only payable upon the successful sale of the property. If the sale does not go through, the commission is generally not due, unless otherwise specified in the real estate broker agreement agreement.

In der Schweiz gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“, welches besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat.

• Häufigkeit der Praxis: In der Regel ist dies der Verkäufer der Immobilie.
• Ausnahmen: Es kann jedoch auch Situationen geben, in denen der Käufer den Makler beauftragt, und somit auch die Provision zahlt.

Das „Bestellerprinzip“ sorgt dafür, dass die Zahlung der Maklerprovision in der Regel klar und nachvollziehbar geregelt ist.

In Switzerland, the so-called “Ordering Party Principle” applies, which states that the person who commissions the real estate agent is responsible for paying the commission.

• Typical Practice: This is usually the seller of the property.
• Exceptions: However, there may be situations where the buyer commissions the real estate agent, thus being responsible for the commission.

The “Ordering Party Principle” ensures that the payment of the real estate agent’s commission is typically clear and straightforward.

Immobilienmakler in der Schweiz sind grundsätzlich unabhängig. Allerdings gilt in der Schweiz das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass Makler von der Vertragspartei bezahlt werden, die sie beauftragt hat. Entsprechend wird eine Maklerin oder ein Makler in erster Linie darauf bedacht sein, die Interessen des Bestellers zu vertreten, wenn er oder sie einen Verkauf anstrebt.

„In erster Linie“ bedeutet jedoch nicht „ausschließlich“. Gute Maklerinnen und Makler schaffen es, einen Interessensausgleich zu finden, ohne dabei die Bedürfnisse ihrer Auftraggeber zu beeinträchtigen.
Die Mitglieder der IG Immobilienverkauf haben sich beispielsweise verpflichtet, auch die Käufer einer Immobilie sicher und fair zum Ziel ihres Plans zu führen.
In der Schweiz gelten jedoch bestimmte Regelungen und Richtlinien, an die sich alle Makler halten müssen:

1. Unabhängigkeit: Qualifizierte Makler arbeiten unabhängig und frei von Interessenskonflikten.
2. Verbot der Doppelmäkelei: Es ist Maklern nicht gestattet, gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig zu sein. Das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmäkelei als Verstoß gegen Art. 415 OR.
3. Standesregeln: Viele Makler sind Mitglieder von Berufsverbänden wie der Schweizerischen Maklerkammer (SMK), die strenge Qualitätsstandards und ethische Richtlinien vorschreiben.
4. Gesetzliche Grundlagen: Das Obligationenrecht regelt die rechtlichen Aspekte des Maklervertrags.
5. Transparenz: Makler sind verpflichtet, ihre Kunden umfassend über ihre Tätigkeit, Provisionen und mögliche Risiken zu informieren.
6. Selbstregulierung: Die Branche reguliert sich weitgehend selbst durch Standesregeln und Qualitätsstandards.

Real estate brokers in Switzerland are generally independent. However, in Switzerland, the so-called “ordering party principle” applies. This means that brokers are paid by the party that commissions them. Accordingly, a real estate agent will primarily focus on representing the interests of the party that has hired them when pursuing a sale.

“Primarily” does not mean “exclusively.” Good real estate agent manage to achieve a balance of interests without compromising the needs of their clients.

For example, members of the IG Immobilienverkauf are committed to guiding the buyers of a property safely and fairly to achieve their goals.

In Switzerland, certain regulations and guidelines apply, which all brokers must adhere to:

1. Independence: Qualified real estate agents work independently and free from conflicts of interest.
2. Prohibition of Dual Agency: real estate agents are not allowed to work for both the buyer and the seller simultaneously. The Federal Court qualifies any dual agency as a violation of Art. 415 of the Swiss Code of Obligations (OR).
3. Code of Conduct: Manyreal estate agents are members of professional associations such as the Swiss Chamber of Brokers (SMK), which prescribe strict quality standards and ethical guidelines.
4. Legal Framework: The Swiss Code of Obligations regulates the legal aspects of the real estate agent contract.
5. Transparency: real estate agent are required to fully inform their clients about their activities, commissions, and any potential risks.
6. Self-Regulation: The industry largely regulates itself through codes of conduct and quality standards.